北京市属首家！国资背景物企京城佳业在港上市

　　11月10日，北京京城佳业物业股份有限公司(股票简称：京城佳业，股票代码：02210.HK)于香港交易所正式挂牌交易，成为北京市首家市属上市物业服务企业。公司全球发售3666.72万股股份，其中香港发售股份366.72万股，国际发售股份3300万股，另有15%超额配股权;每股发售价8.28港元，每手400股;公司今日开盘报8.28港元，截至发稿最新市值11.51亿，市盈率(TTM)16.87。

　　01深耕京津冀地区，双轮驱动业绩高质量增长

　　北京京城佳业是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，具备超过30年的运营历史，常年为首都企事业单位、公共机构和居民提供多元化物业管理服务，是最先走进北京胡同物业的物业管理服务提供商，承担了国家体育场(鸟巢)、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等在市场上具有影响力项目的物业管理及相关服务。截至2021年5月31日，北京京城佳业共有在管物业项目183个，包括121个住宅项目、29个商业项目和26个公共及其他项目以及7个胡同项目，总签约建筑面积和在管建筑面积分别为3232.6万平方米和3053.8万平方米，合约面积/在管面积为1.06，为未来业绩增长提供了规模保障。

图1：京城佳业在管、签约面积情况

数据来源：企业招股书、聆讯后资料

　　深耕京津冀，发挥协同效应，辐射全国。截至2021年5月31日，京城佳业于京津冀地区的在管面积为2731.6万平方米，占截至同日在管建筑面积的89.4%。公司依托首都区位优势，不断提升管理密度，强化优势领域的市场形象和企业口碑，核心城市的规模优势进一步巩固。此外，从物业管理服务收入来看，京津冀地区收入占比从2018年的94.3%降至截至2021年5月31日的92.6%，京城佳业在持续巩固区域核心优势的大前提下，收入结构呈现进一步优化之势。截至2021年5月31日，服务地区覆盖范围扩展到中国九个省市，逐渐形成以北京为立足点，把握京津冀地区协同发展机遇，辐射全国的服务版图。

图2：京城佳业京津冀地区在管面积及物业管理服务收入占比

数据来源：企业招股书、聆讯后资料

　　股东资源优势助力稳固基本盘。股东集团的资源优势和品牌实力，为公司业务持续发展提供了强劲的支撑。截至2021年5月31日，公司来自北京城建集团及其各自的合营企业或联营公司的在管面积为18.3百万平方米，同比增加4.73%，占总在管面积的59.80%。招股书显示，北京城建集团还有大量土地储备及在建建筑面积，随着公司进一步渗透到北京城建集团未开发的物业市场，预计未来在管建筑面积及市场份额将继续蓬勃发展，除依托北京城建集团的房地产开发板块，提供稳定的物业管理项目外，公司将继续依托北京城建集团施工板块强有力的规模优势，致力于打造中国施工现场物业化管理第一品牌——「京城E家」，抢占施工现场物业管理市场蓝海，扩大施工现场物业管理规模，形成支撑管理面积快速扩张的新增长点。

图4：京城佳业在管面积来源占比

数据来源：企业招股书、聆讯后资料

　　市场拓展凸显核心竞争力。值得注意的是，除关联股东的稳定坚实保障外，京城佳业在不断提升其市场开发实力，积极争取第三方优质项目，市场外拓能力逐年增强。从数据来看，公司外拓第三方的在管面积占比从2018年的35.7%一路递增到截至2021年5月31日的40.2%，而外拓第三方的收入占比则超八成，显示出公司对关联股东的依赖性逐步减低，市场外拓能力逐渐成为驱动规模高质量增长的核心要素之一，市场竞争力进一步增强。

图5：京城佳业收入来源分布情况

数据来源：企业招股书、聆讯后资料

　　02业绩稳健增长，多经业务水平超行业均值

　　经营业绩保持稳健增长态势。招股书显示，公司营收来源于三大业务线，分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。三大业务线业绩均实现不同程度的持续增长。总的营业收入由2018年的9.18亿元增加18.8%至2020年的10.91亿元，由截至2020年5月31日止五个月的4.24亿元增加12.8%至截至2021年5月31日止五个月的4.79亿元;而净利润由2018年的41.4百万元增加66.2%至2020年的68.8百万元，由截至2020年5月31日止五个月的36.9百万元增加3.9%至截至2021年5月31日止五个月的38.4百万元。

图6：京城佳业营业收入及净利润情况

数据来源：企业招股书、聆讯后资料

　　增值服务表现亮眼，远超行业均值。随着物业管理行业进入高质量发展阶段，增加基础物管规模，长期来看很可能导致增收不增利，但增值服务可以有效提升企业盈利能力，更具备发展潜力，京城佳业在稳固基础物业服务的基础上，大力挖掘增值服务的业务空间，效果显著。从京城佳业物业的业务结构来看，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年5月31日止五个月，社区增值服务产生的收入分别为2.43亿元、2.32亿元、2.45亿元、1.07亿元及1.17亿元，分别占当期总收入的26.5%、22.2%、22.5%、25.3%及24.3%，加上非业主增值服务等其他业务收入，公司总体多种经营收入占比超30%，高于500强和百强企业均值，在行业内处于较高水平。

图7：京城佳业与行业500强、百强企业多种经营收入占比情况

数据来源：企业招股书、聆讯后资料、中物研协

　　03多业态、多元化业务布局，打造特色品牌

　　不断强化优势业态，商业物业创收能力突出。为最大限度提升公司业务版图，京城佳业在原有业务模块范围内进行再深耕，依托公司现有主要业务优势进行最大限度外拓扩张，在持续服务住宅物业的同时，亦抓住非住宅物业发展的契机，加大对多元业态的拓展。聚焦高端住宅和商业物业大力拓展公共物业项目，在大型公建、文体设施、商业、学校、医院等业态实现了新的发展。其中，商业物业表现尤为突出，2020年，京城佳业商业物业管理面积占总在管面积的比例为4%，但却贡献了33.8%的收入，创收能力远超行业500强和百强均值水平。

图8：2020年京城佳业与行业500强、百强企业不同业态管理面积占比情况

数据来源：企业招股书、聆讯后资料、中物研协

　　立足胡同街巷，探索乡镇式物业、扩展城市服务版图。除为住宅物业、商业物业提供服务外，依靠其国资背景和良好的企业信誉，围绕胡同物业和城市更新改造持续完善服务业态布局，优化商业模式。京城佳业是全国首批进入北京城市副中心及雄安新区、首批建立胡同物业管理服务标准的首都国有物业管理公司，代表性在管项目如国家体育场(鸟巢)、国家石油天然气管网集团写字楼及史家胡同等项目。截至2021年5月31日，公司在管的183个物业项目中，有7个合计6.4百万平方米的胡同项目，已形成业务特色及优势壁垒。为确保公司持续发展，后续将依托现有优势，探索向新型街区物业服务模式，目前，公司正在跟踪并试点运行北太平庄街道的街区物业，力求以此为突破口，不断探索新兴市场，打开企业物业发展新局面。同时鉴于北京乡镇格局状况，拟在街道、胡同基础上，尝试建立乡镇为运营大范围的“乡镇式物业”版图，以点向面进一步切入城市服务，实现公司整体战略、业务特色再升级。

图9：2020年京城佳业与行业500强、百强企业不同业态物业费收入占比情况

数据来源：企业招股书、聆讯后资料、中物研协

　　创新管理思路，开启施工现场物业化服务管理新模式。一直以来，京城佳业不断与时俱进，开拓创新，积极探索物业管理新模式。京城佳业城承物业积极落实首都建筑业发展要求，按照施工现场生活区标准化、智能化和美化的原则，为施工现场提供专业化的物业服务。施工现场物业化服务主要体现在提供箱式房租赁、办公区、生活区秩序维护、环境保洁、会议、商超餐饮、绿植养护、生活设施租赁和工人居住管理等过程性服务保障。安定循环经济园区项目是京城佳业城承物业第一个施工现场物业化服务项目，是华北地区规模最大的生活垃圾焚烧处理项目，北京市重点惠民工程，公司于2021年5月20日正式入场，这是公司初步试点“箱式房租赁+基础物业服务”模式，迈出了施工现场物业化的第一步。针对该项目的特点，确定了“细致、专业、高效”的物业管理定位和“匠心、创新、共赢”的服务管理思路，以打造精品物业，铸就行业标杆为目标，最终实现与业主的共享和共赢，公司施工现场物业化水平得到了市政府有关领导和环卫集团、城建集团及其土木工程总承包部的好评。

　　04智慧化赋能，提质增效降本成果显现

　　在国家大力支持智慧物业发展的大环境下，京城佳业紧随市场数字化发展趋势，积极实施信息技术升级来加强企业核心竞争力。通过自主研发智慧营收管控系统、智慧巡视巡检系统和智慧设备设施管理平台并应用于日常管理服务，构建智慧管理驾驶舱及E生活服务平台，提升服务质量;接诉即办服务系统高效处理业主各类诉求，提升客户满意度;引入机器人智能设备，使用智能技术提升设备运维效率，实现系统自动监控，提升管理效能;同时，自主开发的综合智能管理系统，将面向业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合，通过数字化、智能化信息系统的管理提高综合管理效率，强化成本管控。在物业管理行业整体面临劳动用工成本持续上升之际，京城佳业通过科技赋能，降本增效措施成果显现，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年5月31日止五个月，公司人工成本占总收入的百分比持续下跌，分别为42.2%、39.7%、35.9%及37.2%，人力成本占比远远低于行业水平。

图10：京城佳业与行业500强、百强企业人力成本占比情况

数据来源：企业招股书、聆讯后资料、中物研协

　　京城佳业立足首都核心区位优势，发挥京津冀协同效应，依托关联股东的资源优势和品牌实力，加之不断强化的市场外拓能力，为公司的稳健发展奠定了良好基础;随着文创园区、历史风貌的保护特别是在北京受到日益重视，京城佳业多元化、多业态的全方位服务能力，将为其实现差异化发展、打造特色品牌提供高壁垒竞争优势，助力公司打造与众不同的物业管理品牌，提升用户体验，为其赢得优秀的用户口碑，获得额外的品牌溢价。此外，高品质的增值服务持续丰富业务矩阵，完善服务体系，挖掘业务价值，优化树立品牌声誉。未来公司将加大力度建设智慧物业，实施标准化管理，进一步强化科技赋能下的核心竞争力，上市后的市场表现值得期待。