上海市静安区彭一小区“拆落地”改造

　　静安区彭浦新村街道彭一小区，70岁的菊华阿姨与老伴正忙着打包搬家，30多个打包箱里是半辈子的家当。“家具都旧了，不带走。我们再搬回来，住的是高层新房，肯定要买新家具!”菊华阿姨满怀期待。

　　今天一早，彭一小区2000多户住在不成套住房中的居民开始搬家。在租房过渡四年后，他们将搬回原址，住上厨卫独用、带阳台、电梯与车库的高层新房。彭一小区改造也是上海迄今改造体量最大、户数最多的旧房成套改造项目。

　　过渡期有租房补贴

　　彭一小区建于20世纪五六十年代，整体面貌老旧，墙壁斑驳，房屋普遍漏雨、返潮，最要命的是房屋不成套。“我们小区很多房子都是大户型，两室、三室，分给两三户人家住。”

　　菊华阿姨家有60多平方米、三间房间。20世纪80年代，菊华阿姨分到这套房子。“当时能分到这样的房子，觉得自己太走运了!”

　　彭一小区面积最小的居民家仅7.5平方米，小区内有几排楼房居住条件最差，户均20多平方米，四户人家合用一个厨房与一个厕所，因为轮流上厕所太麻烦，很多人家备着痰盂。

　　不过，按照现在的眼光，菊华阿姨家房屋硬伤不少：不是独门独户，从大门进来，走廊一侧是邻居家，另一侧是她家的一个房间，最里面是另两间房间;厨房与厕所最蹩脚，在大门旁边，一个门进去，加起来3平方米，灶台与马桶之间拉个帘子就算“分区”。

　　这次能轮到“拆落地”改造，菊华阿姨觉得自己又一次走运了。

　　菊华阿姨不出一分钱，改造后原址可以住上带电梯的新房：她家是产权房，可以增加20平方米建筑面积，按照拆一还一原则，原来的三室还原到三室，还能增加一个客厅，且独门独户、厨卫分开，有独立阳台。

　　在搬迁过渡的几年中，她每月可以拿到租房补贴。“我们在金山租了一套两室房过渡。算下来，每月租房补贴还能剩下点钱，以后可以用作新房的装修。”

　　改造难度史上最大

　　彭一小区是彭浦新村街道最后一个“拆落地”改造项目，从2005年起，彭浦新村街道先后改造房屋62幢、改造面积94292平方米、受益居民2797户。彭浦新村街道对“拆落地”改造可谓经验丰富，但多年参与改造的“老法师”还是感慨：改造彭一小区难度太大了。

　　在旧房的成套改造中，方案设计是重中之重。彭一小区体量大、户数多、房型多。小区改造前的房型多达282种，最小的面积7.5平方米，最大的面积110平方米，有产权房与租赁房之分。

　　改造不但要为每户增加独立厨卫，楼房由多层变高层，还要保持房屋的面积、数量，兼顾户型与朝向等因素，设计难度非常大。项目还涉及提升生活品质的配套项目，都需要整体同步设计，又增加了设计难度。

　　最终的改造方案中，282种房型被归并到92种，租赁房房间的使用面积将平均增加2平方米，同时增加独用厨卫;产权房建筑面积则平均增加20平方米。

　　在外部环境上，改造后的彭一小区环境可以媲美新建商品房小区：将建有两层地下车库，基本实现“人车分流”;小区配套建设社区文化活动中心、体育活动中心和生活服务中心，社区食堂、养老院、早教中心、温水游泳池、健身馆、瑜伽室、乒乓球馆等各类配套设施一应俱全。

　　“拆落地”改造，历来被称为“比旧改还难的改造”。搬家就是一件难事。2000多户居民搬家过渡，房源是个大问题。街道旧改办邀请周边近10家房屋中介到小区旧改现场集中设摊，方便居民尽早找到合适的房源。

　　小区里80岁以上高龄老人有558人，还有不少低收入家庭、残疾人、重大病患者等困难居民。因为他们情况特殊，很多房东不愿租房给他们。街道旧改办想方设法一家家帮他们找房子，争取“一户一策”解决难题。(记者 唐烨)