销售融资“二月寒” 房企“生存游戏”继续承压

　　三月伊始，多家机构纷纷发布房企二月份销售成绩单，一纸销售数据让众多期待楼市回暖的地产人如坠冰窟，销售颓势不仅没有得到改善，而且有越演越烈的迹象。

　　实际上，近期在政策层面上其实有不少利好的信号，比如预售资金监督办法更新，比如并购贷款不计入 " 三道红线 "，比如各地层出不穷的首付比例降低，房贷利率下调。

　　但从房企成交数据来看，这股政策春风并未吹暖楼市，二月仍是哀鸿遍野。但同时也不排除一系列政策出台之后产生效果存在时滞，传导至居民的买房贷款行为需要一定时间，后面留待观察。

　　小阳春 " 流产 "

　　前两月仅一家房企销售额同比增长

　　数据来源：中指院数据

　　整体来看，2022 年 1-2 月，碧万融稳坐前三位，其中碧桂园实现 924.6 亿元销售额;第二名万科 646 亿元、第三名融创中国 503 亿元。

　　值得关注的是，前两月房企销售额普遍大幅下滑。Top50 房企中，仅首开一家房企销售额录得小幅增长 2.7%，称得上是一枝独秀，其余房企同比表现均下降，下降三到四成是主流，部分房企下降幅度甚至达到 50%-60%。

　　中指院数据显示，TOP100 房企销售额均值为 103.0 亿元，同比下降 34.0%;其中销售额超百亿房企 30 家，较去年同期减少 24 家;超五十亿房企 26 家，较去年同期减少 16 家。TOP100 房企权益销售额均值为 77.6 亿元，权益销售面积均值为 56.3 万平方米。

　　2022 年 1-2 月房企各阵营数量及销售额均值情况

　　分阵营来看，不同阵营均出现大幅下降，其中第一阵营下降最快。百亿以上阵营共 30 家，销售额增长率均值为 -38.4%，为四个阵营中下降最快。第二阵营(50-100 亿)有 26 家企业，销售额增长率均值为 -34.1%;第三阵营(30-50 亿)共 24 家，销售额增长率均值为 -31.9%，第四阵营共 20 家，销售额增长率均值为 -28.8%。

　　销售压力下，房企均有不同程度的降价促销行为，但 " 内卷式 " 降价并未唤醒低迷的楼市，对成交拉动效果有限。从城市方面来看，成交几乎是全线下降。

　　克而瑞数据显示，28 个重点监测城市成交面积环比下降 32%，同比下降 35%。

　　一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降 25% 和 42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在 40% 附近。上海市场热度惯性延续，成交同比增长 33%。24 个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降 37% 和 29%。

　　克而瑞分析认为，全国市场大环境持续转冷，品牌房企接连暴雷，叠加实际经济低迷居民消费预期转淡，导致市场信心严重缺失，客户对未来房价预期转跌，体现于刚需客群全城比价格，改善性客群越跌越不买。展望 3 月，从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力，3 月成交整体提升幅度有限，而受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。

　　资金压力下

　　房企持续经营承压

　　在市场下行、回款受限情况下，房企普遍面临流动性紧张的困境，对融资的依赖进一步加深，融资能力将是房企持续经营的关键。

　　但遗憾的是，目前房企融资环境仍难言乐观，这让本就不富裕的现金流雪上加霜。尽管历年来房企年初的融资规模一般相对较高，但今年目前大部分房企融资仍然受限。

　　克而瑞数据显示，2022 年 1-2 月行业典型房企的发债并没有迎来明显改观，同比远低于历史同期。同时，房企融资能力进一步分化，从今年以来的房企融资结构来看，当前新发债企业仍以国资队为主、辅以少部分优秀的民营房企，国企央企的发债总量占到近 5 成。

　　从债务到期情况来看，2022 年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6 月份的到期量均超过 600 亿元，超 2022 年月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，1-6 月境外债到期占今年总债券到期量超过 60%。整体来看，目前房企违约潮仍继续爆发，金融机构的白名单也主要针对国资企业以及部分优秀的民企，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。

　　有业内人士指出，目前部分地方的政策虽然出现了松动的迹象，但行业整体依然处于下行区间，任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观，只有实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼，才是度过目前行业严冬的最好方式。