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北京四批次土拍透露三大信号
2022-11-30 13:44:18 来源:中国网   作者:王寅浩  责任编辑:徐雨晨

  证监会大礼包次日,首个一线城市土拍上线。11月29日,北京迎来2022年第四批次集中供地现场竞价,优质地块依然抢手、国企央企仍是主力、深耕某一片区拿地不断等成为本轮疫情下、松绑后的土拍特点,现房、摇号等成为了关键词。

  信号一 优质地块依然抢手

  北京第四批次集中供地共推出了六宗住宅地块,用地规模约15公顷,地上建筑规模约32万平方米。

  此次现场竞价的4宗地块,共有38家房企及联合体参与竞拍(含重复报名),其中朝阳区的三宗地块更为招揽“人气”,也最为“吸金”,土拍现场基本算是朝阳专场。

  由于竞地价-竞现房-摇号(交高标)的竞拍机制,竞拍现场并没有给房企们太多的发挥空间,直接地价、现房销售双触顶,谁能拿到基本靠点“运气”。朝阳三宗地块全部地价、现房销售“双触顶”。

  朝阳平房乡PF-44、PF-45两宗地块,属性质地完全相同,且互为邻里,地块本身也无任何配建,商品房销售指导价均为8.5万元/平方米。唯一区别是,PF-44地块面积比PF-45地块稍微大一些。最终,PF-44地块被保利+建工联合体以25.53亿元+1万平方米现房销售竞得,溢价率15%;PF-45地块被三元嘉业以24.38亿元+1万平方米现房销售竞得,溢价率15%。

  此外,朝阳此次还推出了崔各庄奶西村地块,该地块规划建筑面积约7.09万平方米,起拍价为28.1亿元,销售指导价同样为8.5万元/平方米。与上述两宗地块不同,崔各庄奶西村地块有小部分社区管理、室内体育设施等配建,且现房销售面积高达3.5万平方米。最终该地块同样“双触顶”,由金隅以32.315亿元+3.5万平方米现房销售竞得,溢价率15%。

  在北京链家研究院资深分析师岳微看来,朝阳在停拍一轮后,为此次主力供应区域,虽为新房库存量较高的区域,但此次出让地块均避开高库存板块。其中,2宗地块位于朝阳区平房乡,该板块界面完整、邻近地铁、配套成熟,新房供应稀缺,两个次新房小区“和锦薇棠”“朝青知筑”也都为4年前入市,且周边多为保障性住宅小区,纯商品住宅更是高度稀缺,板块内改善居住需求旺盛,此次出让地块预计提供近千套商品住宅,与市场需求相贴合。

  另一宗奶西地块,紧邻热销项目望京樾、中建宸园,地块属性及指导价与望京樾一致,在望京樾成功销售的背景下,地块产品打造具有成功经验借鉴,又与在售项目拉开时间差距、避免同区域多盘同开的竞争局面。

  信号二 深耕片区依然可行

  石景山古城地块并未有太多争夺,仅几轮报价,就被中海新城以28.4亿元收入囊中,溢价率5.58%。中海新城成功竞得石景山古城地块,其实市场早有预见。接近中海新城的知情人士告诉北京商报记者,目前中海新城在石景山开发的住宅项目已基本清盘,也可以说“无盘”可卖,四批次这宗地块一定会出手,且志在必得。不仅如此,由于中海新城深耕该片区多年,曾多次创造年度百亿的销售纪录,对区域的熟悉程度、监管的维系都远超其他企业,因此该地块基本属于“定制”。最终的结果也证实了这一点。

  实际上从石景山过往的供地经验看,大房企深耕成为该片区的特点,前有远洋自远洋山水开始,前后开发15年,后有中海新城多次创造百亿销售神话。

  除了上述地块外,门头沟地块和通州地块由于“人气”不旺,已于前日率先成交,门头沟地块被中建方程+中建信和以7.9亿元底价竞得;通州地块由城建兴华以16.69亿元竞得,溢价率仅0.54%。

  北京2022年第四批次集中供地最终成交总价135亿元。

  信号三 国企央企仍是主力

  从报名房企来看,国、央企仍为主力参与,长期在京活跃的金茂、中海、建工、中建、华润、首开、保利、招商、金隅均有报名。其中,中建系几乎全员出动,一局、二局、五局、八局及中建方程均有报名、偏好朝阳市场,但签运不佳,未有斩获,仅中建五局、中建方程联合体作为一级开发企业托底门头沟1宗地块。首开及华润在售货值充足,此次报名及参拍都相对谨慎。

  同样作为隶属于北京国资委的三元嘉业,在参与二批次小瓦窑地块、三批次永丰地块后,年内第三次参与,报名朝阳平房乡两宗地块,通过现场摇号斩获朝阳平房乡1宗地块,表现出积极参与北京市场的韧性。

  中指研究院土地事业部研究负责人张凯表示,总体来看,北京四批次土拍热度一定程度上超出预期。热度超预期背后,主要受到三方面的影响。其一,目前全国房地产市场仍未企稳,北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好,是当下房企为数不多的投资选择。本次全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍,也从侧面反映出这一点。其二,在今年四批次以前,北京全年涉宅用地仅成交49宗,同比去年全年的64宗减少了近24%,不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务,都希望在今年四批次有所斩获和补仓。其三,北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力,本次也积极参拍,这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同,因此将本次土拍热度推上了新的台阶。