商业地产更新改造带来城市新生

　　在未来几年的城乡建设发展中，将以“留改拆”并举、保留利用提升为主，力求推动既有建筑的有机更新和复合利用。因此商业地产更新作为城市更新的重要一环，将通过提质改造实现街区的功能转换、产业转型、活力提升，打造一批活力街区。南坪万达作为重庆市首座万达广场和首座第三代城市综合体，在商业地产更新领域中同样占据了重要地位。因而记者对参与了该项目的商业地产设计专家姚靖宇进行了专访，结合南坪万达的改造之路来探访商业地产更新的要点及带来的效益。

　　南坪万达广场始建于2009年，曾与观音桥并列作为重庆市主城区最火的商圈。但十几年后，万达广场因建筑物陈旧等多种原因而逐渐被新的城市综合体取代，失去了原本的商业功能。因此针对此种情况，万达广场进行了商业地产更新与业态重塑改造。姚靖宇表示，根据规划的要求，他首先确定了万达广场未来在商圈中的功能定位，即对标国内最好的步行街，在原有基础上进行商业形象和功能的全面升级，使其成为一个高品质城市广场。其次，姚靖宇结合了建筑现状进行了改造策略的制定，即空间与业态的更新、交通流线的重塑与建筑外立面的更新。

　　在具体改造手段的选用中，姚靖宇从三个主策略出发来延申探索。在空间与业态的更新中，姚靖宇选择通过局部拆除改建、新增裙房连接体来重塑内部空间。例如，原来的C塔和D塔之间为外部大坡度楼梯连接，更新后，这一部分将被拆除，改用裙房来进行连接，大大增加了商场内部面积。在交通流线的重塑中，姚靖宇重新设计规划了周边的交通动线，优化商场与城市、商场与轨道、轨道与城市之间的动态联系，构建舒适的交通场景。在建筑外立面的更新中，结合了建筑现状与城市特点，重塑立面风貌，提升南坪商圈整体格调。除此之外，还提出可以引入3D裸眼、高清天幕等科技，以提升商业街区氛围。

　　结合南坪万达广场的更新改造经验来谈，姚靖宇认为，商业改造的要点在于抓住商业建筑在区域内的地位与功能，再根据规划要求来进行提升。而在具体改造的过程中，可以从“消费者、商业业态、商业空间”三个角度出发来选择落到实处的更新手段。首先，从消费者角度来看，即从“以人为本”的思路探索消费者在商业空间中产生的行为和心理需求，并根据人的需求来反推改造的方向。而消费者的需求反映在现实中，进一步表征为商业业态的改善需求与公共空间的营造需求。在南坪万达的改造过程中，这体现为外立面的更新与商业空间的重塑，而空间的重塑反哺了业态与交通流线的更新向好。另外，除商业空间之外，商业地块中的公共空间与潜在的灰空间设计也是吸引人流量、重振商业活力的重要因素之一。

　　姚靖宇认为，商业地产的更新改造不仅可以使原本黯淡的商业地块变得更具活力，也能通过区域的重振辐射带动整个城市。因此商业地产更新作为城市更新的重要部分，能够盘活城市经济、丰富城市风貌，使得城市重具生命力。