全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫 建议取消商品房预售制度

　　2024年全国两会即将召开。全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟向大会提交“关于取消商品房预售制度”的建议。朱征夫认为，商品房建设已经经过高速增长期进入存量时代。在此背景下，建议考虑取消商品房预售制度，让购房者不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险。

　　朱征夫介绍，商品房预售制度在我国房地产产业发展历史进程中起到了一定的积极作用，这种制度较早出现于我国香港。我国内地住房制度改革初期，房地产开发企业普遍存在资金短缺、商品房供应量不足的问题，所以借鉴香港经验，在1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确规定了商品房预售制的实施方案。

　　据朱征夫观察，预售制度施行近30年来，其负面效应日益凸显。尤其是2021年以来，数十家大型房地产企业相继发生债务危机，接踵而至的是全国各地出现大量房地产项目停工的现象，各地政府不得不忙于“保交楼”。我国商品房建设已经进入了存量时代，商品房预售制度会助长房企高杠杆高风险开发模式。

　　他表示，我国商品房预售制度的规定相较于香港而言相当宽松，很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此可不断去滚动资金。一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂，工程烂尾项目搁置。房地产的资金风险最终会转嫁给金融系统，削弱提供贷款银行的经营能力，造成银行不良资产率升高，市场流动性降低，严重的话，可能导致系统性金融风险。

　　朱征夫说，根据现行规定，商品房预售项目应当在指定的监管银行开设专用账户，购房者支付的预售房款应当存入该账户。该账户由政府管理机构、监管银行与房地产企业三方共同监管。但在实践中，预售资金往往未能按照规定进入银行的监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金，监管账户形同虚设。商品房预售制度的平稳运行需要各政府部门对预售的整个过程建立完善的预售监管机制，并且要求相关部门在各个实施阶段都严格履行相应规定。相较于现房销售，商品房预售对政府的行政能力和跨部门协调能力提出了更高的要求，额外增加了政府的管理成本。

　　同时，商品房预售制度也让购房者承受了巨大的单方面风险。朱征夫说，房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约，给个人生活造成影响。