2024 年 4 月召开的政治局会议再提房地产去库存，“统筹研 究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 ”。这个要求完全符 合去年召开的中央经济工作会议提出的“ 稳中求进 、 以进 促稳 、先立后破 ”的宏观工作总基调 ，在当前经济结构转型 升级的关键时期，房地产业作为国民经济的支柱产业 ，在经 济高质量发展进程中所发挥的稳预期 、稳增长 、稳就业作 用毋庸置疑 。经济的高质量发展需要社会需求强有力的增 长来提供支撑 ，而以传统消费需求为主的社会需求的持续 增长 ，能够为推动供给侧改革 ，促进新质生产力的发展提 供良好的宏观经济环境 。尤其是在当前新质生产力发展的 培育成长期 ，房地产行业的稳定发展更是成为稳消费和稳 投资的压舱石。
当前影响房地产市场的因素很多 ，而直接反映房地产 市场供求关系的因素是人口基数 ，人口基数对房地产市场 的长期运行走势产生着最基本的影响 ，体现着房地产市场 的刚性预期 。2023 年召开的二十届中央财经委员会第一次会议 指出“ 当前我国人口发展呈现少子化 、老龄化 、 区域人 口 增减分化的趋势性特征 ，必须全面认识 、正确看待我国人 口发展新形势 。 ”人口增长和经济发展密切相关 ，人口增 速放缓意味着刚性消费群体的基数增长受到制约，直接影响社会消费的增长，影响经济的可持续发展。国家统计局的数据显示， 2023 年 ，全国商 品房销售面积 111735 万平方米 ， 比上年 下降 8.5%; 商品房销售额 116622 亿元 ， 同比下降 6.5% 。 而根据国家统计局公布的数据，2017 至 2023 年的 7 年间，全 国每年出生人口较 2016 年累计少出生 3669 万，按《中国人口普 查年鉴-2020》数据，我国家庭户人均居住面积达到 41.76 平方 米，由此推算 2017 年至 2023 年的 7 年间，累计住房潜在需求面 积减少 153217 平方米，是 2023 年全国商品房销售面积的 1.37 倍 。随着人口增速持续放缓 、人口老龄化继续加剧 ，对未 来房地产市场发展的制约作用将更加凸显。
习近平总书记指出：“人口发展是关系中华民族伟大复兴的 大事，必须着力提高人口整体素质，以人口高质量发展支撑中国 式现代化。 ” 经济的高质量发展是建设中国式现代化的必 然要求 ， 以人口增长为基础的人口高质量发展已成为推动经济 高质量发展的关键因素 。 同样房地产行业要想去存量、优 增量，实现转型发展，更要充分认识出生人口增长对推动 房地产市场需求增长所发挥的积极作用。
全国人口与家庭动态监测调查显示，经济负担过重是制约育 龄妇女再生育的最突出的因素，而家庭生活消费中最大负担就是 购房消费所造成的资金压力。这些年，国家和地方政府出台系 统性的政策构建生育支持政策体系，以求营造生育友好的社会氛 围，助推出生人口增长，但生育适龄群体的经济压力并没有得到有效缓解。有的地方政府也出台了对生育家庭提供财政补贴的政 策，鉴于目前和今后相当长的一段时间，地方政府的财政状况会 普遍紧张，可以预见地方财政补贴的力度对生育家庭所发挥的补 偿作用将会非常有限。
近年来，金融机构通过降低贷款利率来降低居民消费贷款的 压力，个人住房贷款利率也持续回落。但对于动辄 10 年、20 年 甚至最高长达 30 年的个人住房贷款，购房者所承担的贷款利息 无疑是一笔不小的家庭开支。尤其是对于生育家庭而言，本身孩 子的养育成本已经成为生育家庭首要考虑的重要开支，根据《中 国生育成本报告2024 版》公布的数据，全国家庭 0-17 岁孩子的 养育成本平均为 53.8 万元;0 岁至大学本科毕业的孩子养育成 本平均为约 68 万元。上海和北京家庭 0-17 岁孩子的平均养育成 本更是分别高达101 万元和 93.6 万元。再加上住房消费贷款所 需要承担的利息支出，对生育家庭所带来的生活压力不言而喻。 如果我们将生育家庭的住房消费贷款利息予以免除，生育家庭完 全可以把购房贷款利息支出用于给孩子提供更优质的生育、养育和教育资源，这将更有利于孩子的健康成长，促进人口整体素质提升，推动人口高质量发展。
因此，我们提出的建议是把有限的财政补贴作为资金杠杆，撬动金融资金进入促进人口增长，激活消费市场发展的领域。由银行等金融机构向生育适龄群体提供生育家庭住房消费贷款，由保险公司提供还款信用保证，政府将对生育家庭的财政补贴变成生育家庭住房消费贷款贴息。通过金融服务和财政政策的深度结合， 为生育家庭提供住房消费资金，有效解决生育家庭购买住房的资金需求，通过分期还款的方式减缓生育家庭的资金集中支付压力，用财政贴息方式让生育家庭仅承担住房消费贷款的本金，免于承担住房消费贷款的利息。
对于适龄生育群体而言，住房消费免息贷款能够为生育家庭 提供必要的购买住房资金，给孩子提供友好的生育、养育、教育 生活环境，尤其是对于二胎、三胎的家庭，改善型的住房更能为 孩子的健康成长提供更优质的生活环境;贷款免息能够让生育家 庭将更多的资金用于孩子的教育培养，有助于孩子高质量成长。 同时住房消费贷款的本金采用分期还款的方式，不仅能够有效缓 解生育家庭资金集中支出的压力，随着时间的推移、经济的发展、 家庭收入的持续增长，生育家庭未来所面临的还款压力还会大大 减轻。因此，让生育家庭享受住房消费贷款免息政策，能够有效 减轻生育适龄群体因住房消费压力所形成的思想顾虑，增强生育 适龄群体的生育意愿，激发生育群体购买住房的意愿，让生育适 龄群体愿生育，能买房，敢消费。
对金融机构而言，以当前金融业的风险管理能力完全能够将 生育家庭住房消费贷款的风险控制到合理水平，目前正在运行的 个人住房消费贷款管理模式完全能够保证生育家庭住房消费贷 款业务的顺利运行，会成为金融业服务民生的优质业务。随着出 生人口的不断增长，贷款规模的持续扩大，生育家庭住房消费贷款等创新型业务必将发展为支撑金融业健康发展的重要支柱，有 利于促进中国金融业创新发展模式，优化金融服务，推动金融强 国建设。
对于房地产业而言，生育家庭住房消费贷款业务的推出，能 够积极促进房地产行业刚性消费需求和改善型消费需求的培育 和发展，尤其是二、三胎家庭的增加能够有效拉动改善型住房的 消费需求，提升住房需求的中枢水平，为房地产行业转型发展提 供新的机遇。刚性和改善性住房需求潜力的持续增长，为化解房 地产企业债务风险，改善房地产行业经营环境赢得时间和空间， 为房地产行业去存量、优增量提供消费基础，在当前国民经济转 型升级的关键时期，房地产市场消费基础夯实和增长，能够将房 地产行业社会经济发展稳定器的作用更有效的发挥。
对于政府而言，将对生育家庭的财政补贴变为生育家庭住房 消费贷款的贴息，能够充分发挥财政资金的杠杆示范作用，引导 更多资金进入更广范围的出生人口生产消费市场，有效拉动社会 消费，推动生产消费的可持续增长。生产消费的增长，房地产及 相关产业的发展能够促进税收的增长和政府相关收入的增加，为 推动财政贴息政策实施提供可持续的财力支撑，从而形成支持财 政贴息政策可持续运行的良性循环。
国家目前和未来的财政收入水平，完全能够承担生育家庭住 房消费贷款的贴息支出，按 1000 万个生育家庭每个家庭贷款 100 万计算，贷款利率参照目前住房公积金贷款利率 3.1%，10 万亿生育家庭住房消费贷款一年产生的利息 3100 亿，而仅 2023 年全 国新增减税降费达 1.57 万亿。2023 年全国一般公共预算收入突 破 21 万亿，增长 6.4%。由此看出政府财力的持续增长完全能够 跑赢贷款贴息增长所需要的支出。
为充分调动地方政府财政贴息的积极性，建议国家与地方政 府按比例承担生育家庭住房消费贷款贴息所需的资金，国家完全也可以通过发行超长期国债的方式提供财政贴息所需资金，而通 过给贷款银行减免相应额度的纳税也是一个可以考虑的政策。
多出生一个孩子，就可以多消化一套住房，早出生一个孩子， 就可以早消化一套住房。我们及时出台生育家庭住房消费贷款免息政策，能够加快推进房地产去存量的周期进程，为优增量提供必要的需求空间，为推动构建房地产行业发展新模式注入新活力， 增添新动力。(张大海 作者系中融人寿北京公司总经理)
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