中央明确城市更新“路线图”

　　建设好房子、好小区、好社区、好城区;不断增强城市的系统性、整体性、协调性……5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》(下称《意见》)。

　　《意见》指出，目标到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次对于城市更新行动的部署，最大的看点就是不再将城市更新作为增长、投资、推动楼市发展的工具，而是上升到转变城市开发建设方式，满足居民美好生活诉求，甚至是助力城市高质量发展、“内循环”增长模式打造的路径。例如，加强既有建筑改造利用、老旧小区改造等部署安排，其目的就是补足生活消费短板，创新消费场景，赋能文旅功能，从而让人民群众生活更好、更便捷。

　　转变城市建设开发建设方式

　　告别大拆大建

　　从城市更新的主要任务来看，《意见》进一步明确了下阶段城市更新的八项重点任务，包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。

　　中指研究院研究总监吴建钦分析认为，多任务的提出表明下阶段城市更新实施过程中的综合性、系统性特征进一步增强，将持续推进多种空间更新，同时将更加注重兼顾多重更新效益，坚持长期主义。

　　《意见》中出现频率最高的词汇就是“安全”。比如，加强既有建筑改造利用，首先强调的是稳妥推进危险住房改造;城镇老旧小区整治改造，首先强调的是小区燃气等老化管线管道，全力消除安全隐患，支持加装电梯等等;城市基础设施建设改造，首先强调的是全面排查城市基础设施风险隐患;修复城市生态系统，强调的也是消除安全隐患。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，近两年的城市更新工作也遇到了一些风险挑战，包括城市安全问题。所以此次对于城市更新工作，除了其他目标以外，进一步强调了安全发展的重要性。

　　李宇嘉告诉记者，还有一点值得注意，《意见》中的城市更新以微改造为主，这也与文件的宗旨——转变城市开发建设方式呼应，即从资源投入的增量建设，转到存量资源盘活、功能改变、补短板等存量利用。“文件中几个类型的改造，基本都是对如何推动微改造的规划部署。比如，既有建筑改造，即便是D级危险住房，也不是一味拆除，而是加固、改建、重建等多种方式;比如，对于城中村改造，明确不搞大拆大建。”李宇嘉分析道。

　　“对于哪些要拆”这一问题，《意见》也明确，就是群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。

　　坚持规划引领

　　形成成熟完善的城市更新机制

　　从保障措施来看，《意见》提出了加强支撑保障城市更新行动的六个方面。在用地政策方面，《意见》在土地混合开发利用、用途转换、奖励激励、地下空间更新、不动产登记制度等方面均提出了进一步完善现有政策的意见。

　　在投融资方式方面，《意见》进一步强调了中央和地方财政对下阶段城市更新的重点保障，以及强化金融机构的信贷支持、REITs等金融工具支持。在参与机制及管理方面，《意见》鼓励产权所有人自主更新，创新性提出了要建立健全适应城市更新的建设、运营、治理体制机制。在健全法规标准方面，《意见》提出了要完善适用于城市更新的技术标准，制定修订分类适用的消防、配套公共设施等标准。

　　在李宇嘉看来，加强支撑保障城市更新行动是一项系统性工程。首先是规划引领。一是非体检，不更新，根据体检发现问题，缺什么补什么;二是建立完善的更新规划体系，包括建立完善“专项规划-片区策划-项目实施方案”的规划实施体系;三是明确房屋、小区、社区、城区、城市等不同尺度的设计管理要求。这样的规划体系和更新机制，确保城市更新的系统性、整体性、协调性。

　　从此次《意见》的特点来看，有两个重要的维度。严跃进分析称，第一个维度是明确了8项任务或抓手，排序次序鲜明，即“由小到大”，分别包括了既有建筑、老旧小区、完整社区、城中村、城市功能、基础设施、生态系统、文保系统，脉络非常清晰，有助于各地更好消化;第二个维度则是6项支撑和保障，分别包括机制、用地、房屋、融资、模式、法规，说明当前城市更新的支持具有全方位。

　　总体来看，吴建钦表示，随着我国城市更新的顶层设计进一步完善，下阶段从各部门到各地有望进一步出台更多细化、可落地的支持性政策，合力推动我国城市更新进入多效益统筹、多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的高质量发展期。在可持续的城市更新模式和政策法规的引领下，我国城市更新在稳增长、扩内需、惠民生的重要作用将进一步显现，推动我国城市开发建设方式转型与城市高质量发展。(门庭婷)