以“好房子”为引领，谋划建筑业“十五五”时期十大转型升级路径

　　引言

　　我国建筑业正站在一个深刻转型的历史关口：一方面，传统房地产高速扩张的阶段性红利趋于减弱，“总量扩张”向“存量提质”过渡;另一方面，双碳战略、城市更新、新型城镇化、人口结构变化以及数字化转型等多重趋势交汇融合，对行业提出了前所未有的系统性挑战与结构性重构要求。与此同时，住房从“有没有”向“好不好”的转变日益成为政策和市场共识。今年“好房子”首次写入政府工作报告，近期住房城乡建设部正在组织编制《“好房子”建设指南》，修订了《住宅项目规范》，为行业提供了制度保障和方向指引。《关于持续推进城市更新行动的意见》部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，具有很强的系统性。好房子建设，主要是大力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，同时加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。稳妥推进危险住房改造，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋的改造利用，推动建筑功能转换和混合利用。

　　本文结合对政策的梳理以及案例的研究与实践，围绕“好房子”理念系统提出“十五五”时期建筑业十大转型升级方向，旨在为地方建筑企业在新阶段寻找战略锚点、技术路径和服务价值提供理论基础与可行框架。

　　一、城市更新：从空间修复到系统重构

　　城市更新被明确为新一轮扩大内需和改善民生的重要抓手，其内涵早已超出传统意义上的“危旧房改造”，而更加强调片区统筹、功能优化、复合开发与数字赋能。2025年中央政府拟发行1.3万亿元超长期特别国债，其中8000亿元将支持“两重”项目，5000亿元用于“两新”政策，城市更新是其中的重头领域。2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区(厂区)转型提质等工程。目前，正在抓紧组织计划申报和项目评审等工作，将于今年6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。

　　从“物理改造”向“综合更新”转型已成为主流方向。据住建部数据，截止到2024年底，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人。建筑企业在城市更新中不再只是“建设者”，而是成为从规划设计、改造实施到后期运营的“综合服务商”。这要求企业不仅具备传统工程能力，还要具备协调居民共建、评估资产收益、提供智慧管理等综合能力。以北京西城区桦皮厂胡同8号楼为例，项目采取“就地拆除+装配重建”方式，仅用3个月时间实现主体结构封顶，并同步实现加装电梯、无障碍通道、绿色屋面、太阳能热水系统等配套提升，成为北京老旧小区微更新的示范样板。成都市2024年发布的《城市更新行动计划(2024—2026年)》提出全面推进成片区改造、支持混合功能开发。南京市以“城市设计+更新统筹”方式推进历史街区保护与更新融合。城市更新不是物理层面的重建，而是社会治理与空间策略协同推进的复杂系统工程。

　　二、防灾减灾与韧性城市建设：城市安全的战略底座

　　随着全球气候变化趋势加剧，自然灾害的频率和强度呈现上升态势。据应急管理部统计，2024年各种自然灾害造成全国9413万人次不同程度受灾，因灾死亡失踪856人，紧急转移安置364.5万人次;倒塌房屋6.4万间，损坏房屋83.2万间;农作物受灾面积1008.9万公顷;直接经济损失4011.1亿元。其中，极端降雨、台风引发的城市内涝、水毁道路、房屋垮塌等问题频繁发生，给城市基础设施安全和民众生命财产安全带来严峻挑战。

　　韧性城市的核心在于提高城市系统在面对突发灾害时的承压能力、自我修复能力和快速响应能力。住建部于2023年印发的《关于全面开展城市体检工作的指导意见》中明确提出，要把城市体检作为对城市人居环境质量改善状况和宜居、韧性、智慧城市建设成效进行考核评价的重要依据,建立监测评价机制,针对存在的问题提出改进要求并督促解决。《关于持续推进城市更新行动的意见》提出要坚持统筹发展和安全，防范应对城市运行中的风险挑战，全面提高城市韧性。

　　在实际推进中，各地围绕“防灾减灾+城市更新+数字治理”探索出多种融合路径。对地方建筑企业而言，防灾减灾与韧性城市建设既是社会责任的体现，也是拓展服务范围、增强竞争力的重要切入点。建议重点布局以下领域：一是参与城市级防灾基础设施项目，如防洪排涝系统改造、城市应急疏散网络建设、地下空间加固等;二是发展“建筑+监测+运维”一体化系统集成服务，依托物联网与边缘计算技术实现建筑运行状态智能感知和动态管理;三是协助政府开展城市韧性体检、灾害模拟演练和风险评估，为后续更新提供科学依据和决策支撑。

　　韧性不是短期工程，而是关乎城市可持续发展的系统能力建设。建筑企业应把握政策窗口期，锚定长效机制建设目标，从“防”的维度切入高质量发展主战场，构筑新时代“好房子”建设的安全底座。

　　三、建筑体检与全生命周期管理：建筑安全的制度化保障

　　随着我国房地产市场进入存量更新阶段，建筑安全问题日益成为影响人民生命财产安全的突出风险。据统计，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，近年来比例还在不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段，大量老房子缺乏必要维护，安全隐患巨大。

　　大量建筑未建立系统性检查与养护机制，带来隐患频发、责任模糊、维修滞后的结构性问题。如何从“建而不管”向“建管并重、管用并举”转变，成为提升城市治理能力与行业专业化水平的关键一环。建筑体检可以及时发现建筑物在使用过程中存在的安全隐患和质量问题，为后续的维护、改造和加固提供依据。强调建筑全生命周期保障，意味着从建筑的规划设计、施工建设到运营维护、拆除回收等各个阶段进行全面管理和质量控制，确保建筑物在整个生命周期内的安全性、适用性和耐久性。这有助于提高建筑行业的整体质量意识，促进建筑业从粗放式建设向精细化管理转型，延长建筑使用寿命，降低资源浪费和环境影响。建筑体检不仅是保障建筑安全的工程手段，更是推动行业服务化、专业化发展的切入口。建筑企业可围绕以下三方面布局：建设体检标准化能力体系，包括培养专业体检师团队、掌握结构检测设备、建立风险等级评估模型、参与地方标准制定，为后续项目获取专业资质与政策背书;二是发展“检测—维保—保险”一体化服务模式;三是推动企业项目全生命周期数字化管理。

　　在相关部门指导下，中国灾害防御协会率先开展了有益尝试，并取得了阶段性成果。未来，“建筑体检”将与城市更新、适老化改造、防灾韧性等多项制度深度耦合，成为建筑行业在存量时代的基础性服务能力。谁先建立专业能力体系，谁就能在政策引导、业主需求和市场发展中占据先机。

　　四、绿色低碳与碳中和路径探索：实现建筑业的可持续发展

　　建筑行业碳排放占全国总碳排放比例超过20%，是国家“双碳”战略的重要突破口。当前绿色建造已从材料选择和施工过程绿色化向建筑全生命周期碳管理升级，BIPV建筑光伏一体化、绿色建材评价标识、碳足迹追踪、碳资产登记等正在成为新趋势。企业应从设计端开始强化建筑能效控制，通过绿色施工工法、智能设备、碳足迹核算等手段系统性降低排放，并积极参与“近零碳”建筑试点。

　　建筑企业需建立绿色建造能力体系，并与金融机构、碳权交易平台合作，培育绿色金融信用资产，形成低碳建筑产品与服务的竞争新优势。

　　五、智能家居与人居健康：从居住功能向智慧体验转型

　　近年来，随着《绿色建筑评价标准》《智能建筑设计标准》《城市数字公共基础设施标准体系》等政策文件的发布，健康人居与智能家居逐渐从高端小众走向大众普及，成为房地产后市场差异化竞争的核心。为顺应全球健康建筑理念发展趋势，越来越多企业开始参照WELL健康建筑标准推动人居环境品质提升。WELL由美国国际WELL建筑研究院(IWBI)制定，是全球首个以居住者健康福祉为核心的建筑评价体系，其核心涵盖空气、水、营养、光照、热舒适、声环境、材料、精神健康等十个维度，强调“以人为本”的室内环境综合性能提升。越来越多高端住宅开发项目将WELL标准纳入设计与运营全过程，构建绿色低碳、智能控制、健康舒适的生活系统。

　　健康人居应覆盖空气、水、光、声、温湿度等多维度调节，智能家居系统则依托AI+IoT融合技术，整合室内环境控制、安防监测、家庭健康等模块，构建“主动感知、智能响应”的居住体验。例如，杭州未来科技城某大型智慧社区，通过边缘计算平台集成智能门禁、安防、照明与室内气候调节，实现“多场景联动+主动干预”，提升居住便利性和健康性。

　　企业可开发“全屋智能+社区平台”产品体系，重点布局智能硬件系统集成、家庭健康数据管理平台、居住行为优化算法等核心能力，并提供安装、调试、运维等一体化服务，推动从“硬件供给”向“生活解决方案”演进，形成服务闭环与数据资产。

　　六、装配式与工业化建造：重构建筑生产方式

　　装配式与工业化建造方式具有高效、节能、环保、质量稳定等优点。通过在工厂预制建筑构件，然后在施工现场进行装配，可以大大缩短施工周期，减少现场施工的噪音、粉尘污染和建筑垃圾排放，提高建筑质量和施工安全性。同时，工业化建造模式有利于实现建筑产业的标准化、规模化生产，提高生产效率，降低成本，促进建筑行业从传统的手工劳动和现场分散作业向现代化、工业化生产方式转变，提升行业的整体竞争力。

　　在建造效率提升和劳动人口减少双重压力下，工业化、标准化、装配式建造正逐步从政策引导走向自主要求。到2025年,装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上。建筑工业化的主要标志是建筑设计标准化、构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化。目前，BIM+装配式+智能建造正在加速融合，推动从“现场建造”向“工厂制造+现场装配”模式演进。

　　企业应构建“设计—制造—施工—运维”一体化建造能力，推动标准化部品研发、模块化设计体系与数字建造平台落地，探索EPC总承包+构件生产+智能运维协同模式，形成全过程竞争优势。

　　七、建筑能源管理与EaaS服务：构建新型能源服务能力

　　EaaS(Energy as a Service)即“能源即服务”模式，以“平台+智能硬件+数据算法”为支撑，实现建筑“能效可控、碳排可查”。《绿色建筑创建行动方案》《公共机构节能条例》均提出推广建筑能源托管与第三方能效服务机制，支持绿色建筑发展与绿色金融创新结合。浙江、山东、北京等地均设立“建筑能效平台”，以数据平台形式接入用能、节能改造、节能考核全过程。在“双碳”战略的推动下，预计到2029年，建筑节能市场规模有望超过3000亿元。

　　地方建筑企业可从三方面切入：一是发展能源运维平台和能耗数据中台，形成区域级能源调度能力;二是构建EPCO(设计—采购—施工—运营)能源一体化能力体系;三是布局碳资产管理与ESG评级服务，抢占“能效—金融—信用”三位一体服务链主地位。

　　八、适老化改造与全龄宜居：服务人口结构变化新需求

　　我国已步入中度老龄化社会。根据国家统计局数据，2023年我国60岁及以上人口达2.97亿，占总人口比重为21.1%。但据相关调查研究，全国超过80%的既有住宅缺乏无障碍设施，近60%的老年人居住在没有电梯的多层楼房中，适老化改造需求迫切。中央与地方高度重视相关工作。2023年国务院办公厅印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，各地先后发布老旧小区适老化改造技术导则、社区养老服务设施配建若干规定等，鼓励各地将适老改造纳入城市更新计划、加快无障碍设施配建、推动适老产品标准化。

　　建筑企业应精准布局适老市场，重点开发以下产品与服务：一是室内适老卫浴、安全地面、扶手系统等通用设计模块;二是电梯加装整体解决方案，结合建筑加固与立面更新;三是智能看护系统，如紧急呼叫、跌倒报警、远程监测等，构建“科技+关怀”的生活辅助体系。适老化改造不仅是民生工程，也将成为未来建筑企业在存量市场中长期稳定的营收来源。

　　九、防渗漏治理与住宅质量提升：解决百姓基础问题

　　住宅渗漏一直是群众投诉最为集中的问题之一。40%以上的建筑在5年内发生过屋顶或地下室渗漏问题，屋面的渗漏率达95%以上。住建部多次强调，要聚焦城镇住宅工程隔声、串味、渗漏等质量问题，开展重点整治，将大力推广惠民实用的新技术、新材料、新工艺、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、返味等大家最关心的问题。

　　造成渗漏的原因包括设计不规范、施工工艺粗糙、防水材料质量不达标以及缺乏事后维保机制。2023年住建部发布《关于加强住宅工程渗漏防控工作的若干意见》提出推行防水工程样板先行、全过程质量追溯、责任主体终身责任制、第三方检测验收等措施，强化责任落实与过程控制。渗漏防控不仅是工程技术的重要组成部分，也是实现经济效益、社会效益和环境效益的关键举措。

　　建筑企业应以数字化手段赋能渗漏治理，从源头保障交付品质。一是与材料企业协同开发高性能一体化防水系统;二是在施工阶段引入视频监测与工艺验收系统;三是推广“工地无纸化”“问题闭环流转”“施工责任积分”等机制，提升全过程质量透明度。通过以渗漏治理为突破口，将质量管控与企业品牌、客户满意度深度绑定，是建筑企业实现良性发展的重要保障。

　　十、工程数据服务与数字化转型：实现从“建房”到“管数据”的跃迁

　　建筑业的数字化正在从“项目级工具使用”向“企业级平台重构”全面升级。《“数字住建”建设整体布局规划》提出到2027年底，“数字住建”建设取得显著成效。部、省、市三级“数字住建”工作平台高效联通，一体化数字基础设施和数据资源体系建成运行，数字化政策标准和安全防护支撑能力明显提升，住房、城乡建设、建筑业等领域数字化发展成效显著，工程建设领域全生命周期数字化管理协同高效，城市运行管理基本实现“一网统管”，住房公积金等数字化服务效能大幅提升。

　　目前，BIM+GIS+IoT融合已广泛应用于设计、施工、运维全过程。通过构建“CIM城市信息模型+项目协同平台”，实现设计方案审查、施工现场调度、质量与安全监管、竣工移交、智慧运维五个阶段的数据打通与协同控制。企业端方面，一批地方龙头企业开始构建“企业级数据中台”，形成“设计数据+采购数据+施工进度+质安管理+客户交互”的闭环数据链条，为项目全过程决策与财务效能提供支持。建筑企业数字化转型应聚焦四项重点：一是建设企业级BIM平台，统一建模标准与管理接口;二是推动项目“数字交付”，将施工数据沉淀为运维资产;三是发展工程SaaS服务，输出项目管理工具;四是储备数据安全、算法应用与AI建模能力，提升服务附加值与管理效能。

　　数据服务将成为未来建筑企业“新型生产要素”，谁能率先掌握数据资产，谁就拥有可持续创新的核心能力。

　　结语

　　“好房子”不是一个静态产品，而是一种基于全生命周期管理理念的动态体系，其背后是以人为本的发展逻辑与可持续城市治理理念的融合。建筑企业要从“交付型工程公司”转向“综合服务平台商”，从“建完即走”向“全周期托管”，推动质量、数据、服务的能力体系重塑。

　　“十五五”是建筑业由规模发展向价值发展转型的战略机遇期。抓住十大方向，不仅是响应政策要求、满足市场预期的路径选择，更是企业赢得未来的核心竞争力所在。(中建协认证中心 王海山 程雅坤)