近日，住房城乡建设部、中国人民银行印发《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》(下称《办法》)，对房地产领域的反洗钱工作做出规定。这是迄今为止，主管部门出台的对房地产反洗钱工作最细致的一份文件。
有分析人士指出，近年来，房地产行业洗钱手段日益复杂多样，新问题不断涌现，现有法律法规难以完全覆盖和有效应对。《办法》的推出，对于规范房地产交易、遏制洗钱及相关犯罪有着积极意义。
反洗钱监管不断强化
《办法》的出台，是在我国反洗钱监管范围不断扩大、工作趋于细致的背景下实施的。
洗钱是指将犯罪或其他非法违法行为所获得的违法收入，通过各种手段掩饰、隐瞒、转化，使其在形式上合法化的行为。
早在1997年，《中华人民共和国刑法》便设立了洗钱罪。此后随着法律的修订，对洗钱罪相关情形的界定不断细化。
近些年，我国对洗钱犯罪行为的打击力度持续加大。根据最高人民检察院的数据，2023年共起诉洗钱罪2971人，是2019年起诉洗钱罪人数的近20倍。2024年上半年起诉洗钱罪1391人，同比上升28.4%。
与此同时，相关的法律法规也不断完善。
2006年11月，《中华人民共和国反洗钱法》(下称《反洗钱法》)获得通过，并于次年1月1日起执行。由于当时的洗钱主要通过金融机构进行操作，该法律也主要对金融机构在反洗钱中的法律责任做出界定。
此后，随着金融领域反洗钱监管日趋严厉，不法分子的洗钱渠道逐渐向房地产、贵金属、宝石等大宗交易领域蔓延。
为加强房地产领域的反洗钱工作，2017年，住建部、央行、银监会(时称)出台《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215 号)，强调开发商、房产中介在反洗钱中的义务。该通知还要求开发商和房产中介“妥善保存客户身份资料和交易记录，且保存期限不少于5年”。
第二年，央行发文加强特定非金融机构反洗钱监管工作，再次强调开发商、房产中介应当履行反洗钱义务。
2021年6月，《反洗钱法》公开征求意见，征求意见稿中增加了有关特定非金融机构反洗钱的内容。新法提到的“特定非金融机构”中，就包括“提供房屋销售、房屋买卖经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构”。
2024年11月，新修订的《反洗钱法》获得通过，于今年1月1日起执行。
分析人士指出，《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》的出台，契合了当前反洗钱法律日益完善、监管范围不断扩大、监管力度不断加大的趋势。
值得注意的是，作为非金融机构反洗钱的另一个重要领域，《贵金属和宝石从业机构反洗钱和反恐怖融资管理办法》已于今年4月完成征求意见，今年8月1日起施行。
房地产洗钱的路径与特点
从开发的角度，房地产具有典型的资金密集型特征;从交易的角度，相较其他商品品类，房地产的大宗交易特征也十分明显。因此，在全球范围内，房地产都是“黑钱”流入的温床。
一位房地产投融资领域的资深从业者向记者表示，通过房地产进行洗钱的行为有一个典型特征，即“大钱走开发，小钱走交易”。
该人士指出，有关房地产的洗钱案例中，不少和贪污腐败挂钩。当权者利用手中的权力，在项目审批、用地规划等方面大开方便之门，开发商则以暗股等形式进行回报。在此过程中，不法官员既获得了灰色收入，同时也可借机洗白。
而在“小钱”交易中，操作的方式更多。
北京市盈科律师事务所全球总部合伙人李松律师表示，通过买房、卖房进行的洗钱操作，有四种常见的方式：
一是化整为零分拆购房。找亲戚朋友当“替身”(即常说的“白手套”)，房产证写“替身”的名字，但实际是自己控制。或者自己分多次，用不同账户给开发商付钱。
二是名亏实盈投资房产。将房子以“亏本价”卖给亲戚朋友，后者再以市场价出售。或者将黑钱混在“装修费”里，以“房价+豪华装修费”的高价卖掉房屋。
三是利用房企及关联企业“漂白”。与房企或建筑公司串通，签订虚假工程合同，并以“黑钱”支付，再以“买房优惠”“工程款返现”等方式返还。
四是注册空壳公司。用“黑钱”注册空壳公司，以“办公需要”的名义买房，再进行出租，租金就变成正常的公司收入。公司“经营不善”时，再把房子卖掉，“黑钱”就成为“公司清算款”。
李松还指出，近几年，通过房地产洗钱的方式呈现出更加隐蔽且复杂、与金融工具结合更紧密、跨境洗钱增多等特征。因此，对现有的法律法规进行完善，是十分必要的。
下一步，有关房地产反洗钱的相关措施有望以“地方版”的形式陆续落地。
北京是对房地产反洗钱布局较早的城市。早在2020年，相关部门就出台《北京地区房地产行业反洗钱和反恐怖融资工作暂行办法》，并向社会征求意见。该文件共有5章33条，对客户身份识别、客户资料保存、大额和可疑交易监测均有细致规定，并附有对交易双方身份信息识别的标准化表格。
分析人士指出，此类文件具有较强的参考价值，对反洗钱规定进一步落地并细化，将是下一步的趋势。
(张 敏)
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