房屋体检破题城市更新，筑牢建筑全生命周期安全线 ——专访中建协认证中心董事长王海山

　　自2024年8月住房和城乡建设部正式提出房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度以来，历经一年实践探索，这一体系已成为推动城市更新与建筑行业高质量发展的核心抓手。作为保障建筑全生命周期安全的基础性制度安排，三项制度不仅针对性解决了老旧建筑安全隐患突出、维修资金不足等痛点，更通过22个试点城市的创新实践，构建起“预防-处置-保障”的闭环管理机制。为深入解读制度实施成效与未来方向，记者日前专访了中建协认证中心董事长王海山，从政策落地、技术创新、试点攻坚等维度，梳理房屋体检行业的发展脉络。
 

 

　　三项制度 城市更新的“双维度支撑”

　　“三项制度是特定历史阶段的关键举措，背后是城市更新跨越20年、30年甚至50年的深层需求。”王海山开篇点明制度出台的必要性。当前我国既有建筑面积总量已超1000亿平方米，涵盖住宅、公建、工业厂房等多元类型，且地域跨度覆盖不同气候带，随着建筑服役年限增长，结构安全隐患、外墙脱落、燃气泄漏等问题逐渐暴露，传统“事后维修”的治理模式已难以适配。

　　从中央城市工作会议“建设韧性城市、安全城市”的要求来看，三项制度的价值集中在“双维度”：

　　一方面是“保安全底线”。“近年来台风、泥石流等自然灾害频发，建筑事故的频率、影响范围都在上升，比如老建筑的渗漏裂缝、市政桥梁的结构失稳，这些都是民生安全的基础保障。”王海山以深圳、广州等地的体检实践为例，房屋体检首先要排查这类直接威胁居住安全的问题，是城市运行的“安全阀”。

　　另一方面是“提品质上限”。“城市更新不只是修修补补，更要满足‘住得好’的需求。”他解释，传统结构安全鉴定仅聚焦建筑承重，而房屋体检还涵盖使用功能——比如室内甲醛、TVOC污染，老房子的隔声差、串味问题，甚至影响睡眠的温度、光照、噪声控制。“这些都是居民日常感知强烈，但传统鉴定覆盖不到的，也是‘好房子’的核心标准。”

　　经过一年试点，三项制度的协同效应逐步显现。以上海为例，通过建立房屋养老金公共账户，实现了维修资金的统筹使用;广州推行的工程质量潜在缺陷保险(IDI)，将体检结果与保险费率挂钩;天津滨海新区出台全国首个房屋养老金管理办法，探索土地出让金按比例注入公共账户的长效机制，这些创新实践为制度全国推广提供了宝贵经验。

　　标准+技术 构建可复制的实践路径

　　政策落地需依托清晰的标准与适配的技术，这也是中建协认证中心的核心发力点。2024年10月，在住房和城乡建设部、应急管理部、国家市场监督管理总局等部委指导下，中国灾害防御协会建筑与工程防灾减灾分会正式成立，中建协认证中心作为秘书处单位，整合了清华大学土木水利学院、同济大学防灾系、天津仁爱学院等科研与应用力量，率先启动《房屋体检机构的能力评价》标准制定。

　　“行业最关心的问题是‘房屋体检和结构鉴定有啥不同’。”王海山从两个维度厘清差异：在检测对象上，结构鉴定仅聚焦安全，房屋体检则覆盖“安全+功能”;在实施场景上，结构鉴定依赖专业检测机构、多为“问题后检测”，房屋体检需定期开展，覆盖住宅、医院、学校、工厂等多元场景——“就像人体体检与专科看病的区别，房屋体检要做‘基础筛查’，适配城市更新的大范围需求。”

　　技术层面的突破则解决了“工具适配”难题。中心已迭代出第三代“便携式房屋体检工具箱”，可通过11项设备，检测20余项核心指标，数据通过手机APP实时上传至云端并自动生成房屋档案;建科房屋体检中心联合国家市场监督管理总局认证认可技术研究中心发布的房屋体检AI一体机，更实现了“检测-分析-报告”全流程数字化。“原来实验室检测室内空气要取样、送样、化验，整个过程至少3天，现在按一个键就能实时出结果，单台大模型一体机可支持上百人同时开展工作，成本也大幅度下降，完全能满足大范围筛查需求。”

　　各地试点中，技术创新成果显著。宁波鄞州区将检测指标从18项扩增至50余项，引入无人机航拍、红外热成像等技术，使检测精度提升3倍;深圳罗湖区通过“保险+服务”模式，由保险公司组建专业巡查团队，对隐患房屋开展月度全覆盖巡查，将技术检测与风险防控深度融合。

　　试点攻坚 破解“先体检后更新“的现实难题

　　当前住建部2024年推进的22个城市更新试点、财政部支持的20个试点城市，均明确“先体检、后更新，无体检、不更新”原则，经过一年实践，逐步形成了可复制的解决方案。王海山结合与地方政府的合作经验，逐一剖析突破路径：

　　标准统一难的破解之道在于“通用标准+场景细则”。“我们在某地级市打包城市更新项目时，涉及政府办公楼、三甲医院、中小学、工厂，不同建筑的体检重点差异极大。”王海山表示，未来将通过制定《房屋体检机构能力评价》标准基础框架，结合泰州《房屋定期体检技术指南》等地方细则，推进“一类建筑一套标准”的精细化管理。后续计划针对医院ICU、高校生物实验室等专项场景编制相关标准。

　　工具适配难通过“快速筛查+精准定位”模式解决。传统检测设备成本高、移动性差，无法覆盖老旧小区、偏远区域的体检需求。“解决方案是先用便携式工具箱做基础检测，发现疑似问题后，再由专业机构用高精度设备深入排查，就像人体体检先做血常规，再针对性做CT检查。”这种模式已在广东、江苏的试点小区落地，效率较传统方式提升3倍以上。

　　资金与认知难则依靠“多元投入+数据赋能”。更新资金需“政府+个人”共担——政府负责电梯、停车场等公共部分，个人承担家庭内部改造，但居民认知不足制约推进。“我们在试点项目检测时，用户‘60%疾病与饮用水相关’的数据，结合44.4%水质超标的体检结果，显著提升了居民改造意愿。”王海山补充，广东地区住宅类体检指导价约15元/平方米，公建类因系统差异价格略有调整。在资金机制上，海盐县由政府全额承担保费，为1.03万户农村住房投保;沧州探索用维修资金增值收益购买保险，形成可持续投入机制。

　　人才培育 打造“医生+教练”型房屋体检师

　　行业发展的核心是人才，房屋体检师这一新兴职业的培育，正成为破解“岗位缺口超50万”的关键。“房屋体检师要兼具‘医生’和‘教练’的角色——既能用工具发现问题，又能结合材料技术给出改造方案。”王海山定义这一职业的核心能力。

　　为解决供需错配，中心构建了分层培养体系：基础层面向建筑相关从业者开展40课时全科培训，已与碧桂园服务、常州工学院等合作，碧桂园服务作为覆盖全国约20%房屋面积的物业公司，明确“持证者择优录用”政策;进阶层依托实训基地，开展房屋体检AI一体机操作、混凝土裂缝检测等专项培训。

　　职业认同感显著提升成为人才培育的意外收获。“一位物业人员通过房屋体检师培训，帮业主解决了多年的墙体渗漏问题，现在业主见到他都热情的打招呼。”王海山表示，这种职业荣誉感带来的人才吸引力，比单纯薪资激励更可持续。

　　未来趋势 从政策驱动到市场驱动的转型

　　谈及行业长远发展，王海山指出，2040年我国近80%房屋将进入“老年期”，三项制度需从“政策驱动”转向“市场驱动”。经过一年试点，这一转型已初见端倪。

　　短期看，强制体检正从试点走向普及。上海、广州等地推动二手房交易强制提供体检报告，如同汽车交易的保养记录，让买方清晰了解房屋状况;宁波鄞州计划三年内实现城镇老旧住宅体检全覆盖，建立终身电子档案。这些举措使房屋体检从“可选项”变为“必选项”。

　　长期将形成数字孪生+动态预警体系。“目前房屋体检AI一体机已规划云档案功能，正与地方政府对接数据共享。”王海山透露，未来每栋建筑都将有“健康码”，记录历次体检结果、改造情况，通过传感器实时监测结构安全、能耗数据，提前预警火灾、渗漏等风险。

　　在“双碳”目标下，绿色融合成为新方向。“我们正推动某地级市百余个公共建筑的‘体检+双碳改造’打包，通过体检摸清能耗底数，引入合同能源管理模式——改造后降低的电费由各方分成，同步加装光伏设备。”这种模式既实现节能减碳，又解决资金问题，预计可使公共建筑能耗降低15%-25%。

　　“房屋体检不仅是城市更新的‘入口’，更是建筑行业从‘重建设’向‘重运维’转型的关键。”王海山最后表示，经过一年实践，三项制度已从政策文本转化为城市实践，未来将持续完善标准、创新技术、培育人才，让房屋体检成为保障居住安全、提升生活品质的民生工程，为建筑行业高质量发展注入新动能。（文/李欣冉）