华远地产张雅卓：城市更新的中国方案

　　随着城市化进程的加快，北京的城市面貌日新月异，但与此同时，也面临着老旧楼宇众多、基础设施落后等问题，为了提升城市竞争力、改善居民生活环境，北京市政府积极推进城市更新楼宇改造工作。我们注意到近几年北京在城市更新方面不断有新的项目投入使用，越来越多的低效楼宇正在加速蝶变，西城区的北京金融科技中心就是典型的代表项目，我们采访了负责开发本项目的华远地产产品管理部总经理张雅卓，请她谈一谈在这个项目更新改造过程中的技术难点与技术革新。

　　张雅卓谈到，城市更新项目的难点首先在于原有楼宇的现状问题梳理与解决，北京金融科技中心前身是“世纪天乐服装批发市场”，曾经是动物园服装批发市场的主体建筑，有3000余家服装批发的小格子，如何重塑建筑空间，解决复杂空间结构，更新老化设备系统是首先要解决的问题，更重要的是要将现状条件与项目预期定位能够很好的结合起来，根据“国家级金融科技示范区”规划，西城区政府拟把项目改造成为5A甲级写字楼，打造成首都核心区一处全新的高标准写字楼标杆，能够满足高端会议等一系列服务需求，除此以外我们希望本项目能够进一步在低碳节能方面有进一步的探索，把本项目打造成一个的绿色楼宇，利用城市更新的契机，让楼宇从内到外重新焕发新的勃勃生机;

　　就这样，我们确立了把项目全面建造成为低碳节能示范项目的改造思路，对楼宇在节能方面做了系统的规划，并采取了一系列节能低碳的举措：首先在空调系统方面，采用了高效率低噪音的冷水机组和空调末端设备，同时对制冷系统采用智能控制系统，可以在满足使用空间舒适度的同时又能实现最优化的节能运行;在照明系统方面，使用各类型节能灯具，并在地下车库及公共走到配置智能光控系统，实现低使用率期的省电模式。在弱电智能化系统方面，配备了六大系统、47个智能子系统，包括楼宇自控和群智能控制系统、能源管理系统、智能照明系统、视频监控系统、周界安防系统、电子巡更系统、消防报警系统等等;在可再生能源利用方面：设置分布式光伏发电系统，为楼宇提供源源不断的自有清洁能源。

　　以上系统和末端，最终可以通过可视化智能运维3D平台系统进行实时观测，通过实时监控针和数据分析，了解各子系统和末端的能耗情况，并进行远程操控，进而保障各子系统处于高效模式，达到节能降耗的目标。

　　改造后的北京金融科技中心，不仅改造成为了5A甲级写字楼，拥有17部高速电梯，等候时间不超30S，网络系统万兆光纤千兆入户百兆到桌、30立方米/人/小时新风换气，更实现了智慧能耗分析与建筑自调节，实现了智慧化节能运维，极大提高了系统运行效率、降低运维人工费用、减少设备损耗，较同级办公楼宇预计每年减排二氧化碳 1213吨，综合节能率提升30%以上，项目投入运营后，荣获了国际级LEED体系绿色建筑金级认证。达成国家双碳指标优化目标，为资产经营带来智慧、绿色运营环境，提高了楼宇的经济价值。

　　最后，张雅卓谈到，这些改造虽然会在改造建设期加大改造的难度和成本，但是从长期来看，非常有助于提升建筑效能，改善楼宇环境，并在未来更长的时间内，持续不断的发挥出价值，这是首都城市楼宇更新地一次成功的实践，相信会对后续的项目产生积极的影响。