资金“组合拳”赋能城市更新

　　各地老旧小区焕新、地下管网升级、历史街区活化等工程正加速推进。近期，全国超大城市中首个城市更新“十五五”规划——《武汉市城市更新“十五五”规划》正式出台，拉开了超大城市存量空间系统性提质的序幕。

　　面对规模庞大的改造工程，资金问题成为制约项目落地的关键因素。由此，搭建多方协同、路径多元、循环可控的长效投融资机制迫在眉睫。

　　接受记者采访的专家表示，城市更新资金来源渠道宽泛、资金类型繁杂、落地场景分散，各地应当做好多渠道资金的统筹整合与精准配置，理顺资金投向，放大各类资本的综合效能，全面提升财政资金、金融支持、社会资本的投入产出效益，筑牢城市更新项目可持续运营的资金根基。

　　财政兜底

　　守好城市更新“第一桶金”

　　在成都，记者走入东郊记忆·成都国际时尚产业园(下称东郊记忆)看到，一边是原电子管厂遗留下来的沧桑工业旧址，承载着经年旧味;一边是接连开演的live现场、先锋展览、品牌首秀，涌动着不息的潮流烟火。当工业遗存邂逅当代潮流，这片老旧厂区焕发出全新的生命力，成为城市更新的生动范本。

　　从1.0版本的音乐产业园，到2.0版本的二次元集结地，再到如今3.0版本的潮流生活发生地，东郊记忆经过十余载探索，终于找到一条适配自身特质的更新路径。

　　推动整场蜕变的重要力量，是一笔20亿元的启动资金。

　　成都传媒文化投资有限公司(下称文投公司)党支部专职副书记黄丽娟向记者介绍，早在2009年，成都市委、市政府便将这片工业遗存交由文投公司打造文创园区，先期斥资近20亿元完成文创园区基建。随后又推动园区运营机制深度改革，实现所有权和运营权分离，引入专业第三方运营机构成都东方正火文化传媒有限公司，系统性推进园区焕新与业态迭代。

　　东郊记忆的盘活，财政资金起到了重要的先导作用。放眼一众城市更新项目，绝大多数老旧空间的活化起步阶段，都离不开财政资金的有力撬动。

　　中央财经大学财税学院教授白彦锋在接受记者采访时表示，这类资金既能补齐城市民生配套、市政基础设施短板，又能优化公共服务供给，夯实城市抗风险能力、改善人居环境品质。同时，能够依托财政资金的杠杆效应牵引社会资本入局，激活内需市场，推动财政运行与地方经济发展构建良性循环。

　　金融赋能

　　拓宽资金供给多元渠道

　　财政资金虽能为城市更新筑牢初始根基，但受财力约束难以覆盖全部资金需求。据专家测算，“十五五”期间城市更新至少可完成投资规模15万亿元，平均每年3万亿元，如此庞大的资金体量仅依靠财政投入难以支撑。

　　在此背景下，依托金融渠道拓展资金来源，既是放大财政撬动作用的必然之举，也是化解项目期限错配、保障全流程推进的核心支撑。

　　以安徽省马鞍山市的“宁马市域(郊)铁路慈湖高新区站产城融合片区城市更新项目”为例，为破解项目建设中的资金难题，项目团队积极对接政策性金融资源，成功获批国家开发银行安徽省分行中长期贷款授信，授信额度达5.8亿元，占项目总投资额的八成左右，贷款期限长达35年。

　　城市更新项目具有改造周期漫长、前期沉淀资金量大、经营性收益滞后的特质，十分考验金融机构定制化、长周期的投融资服务能力。苏商银行特约研究员付一夫对记者表示，城市更新项目公益性与经营性相互交织，纯市场化资本出于风险考量往往偏向收益稳定的商业综合体改造，老旧小区、市政基础设施这类收益偏弱的项目容易出现融资断层，政策性金融能够发挥逆周期调节作用，压低综合融资成本，引导资本流向民生刚需板块。

　　据了解，为进一步释放政策性金融的托举效能，国家开发银行持续推出多项创新工具，规划合作贷款是其中最具代表性的产品。2026年，国家开发银行在全国范围内正式推出该类创新信贷工具，即在项目规划阶段即介入，提供前期费用融资，帮助地方政府和项目实施主体完成规划编制、可行性研究、方案设计等前期工作，待项目成熟后再转为中长期项目贷款。

　　政策性银行能够为城市更新输送周期长、成本低的资金，单靠政策性金融远远不够，还需要各大商业银行主动跟进、协同赋能。

　　市场借力

　　引来社会资本“源头活水”

　　财政资金筑牢根基、金融资本拓宽渠道，为城市更新搭建起多元资金供给的基本框架，但要实现资金循环可持续、项目长效运营，还需激活社会资本的参与活力，让市场力量成为城市更新资金拼盘的重要支撑。

　　“相较于财政资金的兜底属性和金融资本的赋能作用，社会资本具备灵活高效、业态运营经验丰富的优势，既能缓解财政与金融的资金压力，也能通过市场化运营提升项目的造血能力，实现社会效益与经济效益的双向共赢。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示。

　　社会资本从何处来?记者梳理发现，当下市场可挖掘的社会资本主要包含六类：市场化企业自有股权投资资金、市场化金融信贷资金、城市更新市场化基金、资本市场标准化证券化工具、居民与产权人自筹民间社会资金、特许经营与市场化合作类社会资金，多渠道资金共同构成城市更新多元化融资支撑体系。

　　各类社会资本依托自身属性匹配对应项目场景，形成差异化融资供给。无论渠道、工具如何区分，市场化资金均能为城市更新提供有力支撑。

　　此外，社会资本具备专业化、市场化的项目运营能力，能够深度挖掘城市存量资产的商业价值，既保障项目具备稳定持续的现金流回报，反哺前期投融资成本，又能提升城市空间品质、完善城市功能，实现城市更新社会效益与经济效益双向统一。

　　“社会资本更注重项目长效价值挖掘，可联动产业链资源。”中证鹏元评级研发部高级董事吴志武对记者表示，在老旧园区升级、片区综合开发过程中导入现代服务、数字经济等优质业态，将解决城市更新“重建设、轻产业、弱运营”的行业痛点，推动城市从空间更新向动能更新迭代。

　　(田鹏 韩昱)