编者按：老旧开放楼院是老城基层治理的痛点难点，随着城市化进程加快，建成年代久远、缺乏物业管理、基础设施老化的开放楼院，日益成为基层治理的“硬骨头”。山东省胶州市中云街道坚持党建引领，直面无物业楼院管理困局，创新“两新三治”分类治理模式，通过分类施策、多元筹资、群众参与，系统破解无物业楼院管理困局，探索出一条可复制、可推广的老城基层善治路径，为同类地区提供了有益借鉴。
城市老旧开放楼院是城市基层治理的最小单元，也是城市建设管理的难点与痛点。山东省胶州市中云街道作为老城区，辖区面积19.6平方公里，承载当地超15%人口，共有住宅小区219个，其中无物业开放楼院130个、5栋楼以下微型小区125个。辖区普遍存在业委会组建难、物业服务缺位、公共收益管理不透明、居民缴费意愿低、长期依赖政府兜底等现实治理困境。这些问题相互交织，单靠某一方力量难以破解，亟需以系统思维重构治理体系。
为破解开放楼院治理碎片化难题，中云街道坚持党建引领城市基层治理，立足辖区楼院规模、居民诉求、物业基础实际，建立区域化党建机制，创新推行“两新三治”分类治理模式：对有物业小区实施“迭代换新、优化更新”;对无物业开放楼院推行“自管自治、片区共治、组团联治”，系统构建多元参与、市场赋能、资金闭环的长效治理体系，走出一条老城开放楼院精细化治理可复制实践路径。
“两新”分类施策
激活有物业小区内生动力
有物业小区并非一劳永逸，服务退化、缴费率下滑同样会使其陷入治理困境。针对有物业服务基础的小区，中云街道依据民生诉求、物业费收缴率两项核心指标，实行差异化分类处置，做强红色组织牵引，理顺物业、业委会、居民三方关系。
对物业服务短板突出、月均民生诉求偏高、物业费收缴率不足60%的小区，实施迭代换新。由社区党委牵头组建小区(网格)党支部，规范推进业委会选举组建，以业主主体身份公开比选引入专业化物业服务企业。
怡和家园小区通过这套机制引入新物业，企业先行投入42万余元开展环境综合整治，物业费合理调整，居民物业费缴费率由45%提升至70%，民生诉求下降81%，人居环境实现显著改观。
对运行基础较好、诉求相对平稳、物业费收缴率处于60%—80%区间的小区，实施优化更新。依托小区党支部、业委会强化对物业企业常态化监督，深挖小区广告、车位等经营性公共资源，归集公共收益设立小区公益专项资金，全部用于设施修缮、便民提质。
忠观悦府小区历经入户走访、全员投票，业委会组建同意率达98%，归集经营性公共收益7万余元，专款用于小区民生项目，实现公共资源取之于民、用之于民。
“三治”精准破题
打通开放楼院治理堵点
有物业小区可以靠市场机制调节，而无物业开放楼院则面临更复杂的现实：量大分散、物业盈利性弱，单纯引入市场化物业往往“引不进、留不住”。针对这一难题，街道打破传统按单栋楼院管理的局限，综合考量户数规模、地理区位、群众意愿，推行自管自治、片区共治、组团联治三类模式，科学整合治理单元，破解“小散楼院引不进物业”的现实难题。
自管自治面向户数适中、市场化物业盈利空间有限、居民自治意愿强烈的楼院。对常住200—300户的小区，由业委会代表居民自主选聘保安、保洁人员开展基础服务;户数300户以上、具备运营条件的，则由居民共同决策引入市场化物业。邮电局宿舍通过自管自治模式，落实安保、垃圾清运等基础服务，制定分级卫生管理费标准，实现居民自我管理、自我服务。
片区共治聚焦200户以下零散小型楼院。在不跨越城市主干道前提下，将地理相近的多个微型楼院整合为统一物业管理区域，同步建立小区党组织与业委会，整体引入物业服务，扩大运营规模，破解单体楼院运营亏损难题。华云新村片区整合7个小区共850户居民，统一引进物业公司，确定合理收费标准，实现零散楼院集约化规范化管理。
组团联治针对跨城市道路、不便连片整合的楼院小区。采取“以强带弱、强弱联合”组团模式，依托周边服务成熟的优质小区物业，对周边多个薄弱开放楼院实施组团式托管服务。杭州花园引入邻近成熟小区物业团队提供服务，常住户物业费收缴率达到89%，实现低成本、高质量管护。
“四大”支撑发力
构建共建共享长效治理体系
分类治理解决了“谁来管”的问题，但要让治理体系持续运转，还需在组织、力量、资金、参与四个维度筑牢支撑。为此，中云街道坚持多措并举、系统发力，从四个层面整体推进，推动治理从“有人管”向“管得好、管得久”转变。
一是强化红色引领，建强治理“主心骨”。中云街道建立区域化党建工作协调委员会，整合机关、教育、国企、老干部、“两新”5大工委资源，吸纳25个部门力量，构建起高位推动、多方联动的资源统筹体系。织密“社区党委—小区(网格)党支部—楼栋党小组—党员中心户”组织链条，选配100名小区党支部书记、650余名党员中心户，把退休干部、老党员、社区能人充实到治理一线，实现小区有支部、楼栋有小组、家门口有党员。大力推进“红色业委会”建设，落实小区党支部、业委会、物业三方议事协商机制，推行物业企业负责人“双向进入、交叉任职”。招募91家“红色合伙人”，整合商户、企业资源，落地智能充电棚建设、便民服务等项目，补齐养老、便民服务短板。
二是凝聚多元力量，实现从“政府独唱”到“社会合唱”。健全“镇街吹哨、部门报到”联动处置机制，城管、市场监管等职能部门下沉一线协同攻坚小区顽疾。深化共驻共建，联动辖区机关、学校、金融机构开展义诊、便民办理等服务;培育本土志愿服务社会组织，开展矛盾调解、助老帮扶，将治理力量延伸到楼栋家庭。同时推动机关、离退休党员下沉小区参与议事监督，壮大基层治理骨干队伍。
三是创新资金共担，破解“钱从哪来”核心难题。创新推行“四个一块”多元筹资模式：居民履约交一块，引导居民树立付费享服务意识，一批长期无物业小区实现物业费正常收缴;公共收益添一块，开展小区公共资源起底摸排，规范公共收益运营，累计挖掘公共收益21万余元;财政资金补一块，改变过去无差别全额兜底模式，从大包大揽转向差异化补助，街道楼院治理财政兜底资金由550万元压缩至405万元，降幅超26%;场景开放增一块，盘活街道、社区闲置空间交由物业运营，经营收益反哺小区物业服务，增强物业企业可持续运营能力。同时探索社区自我造血，成立青岛首家居委会全资社区企业，盘活闲置空间开展便民经营，经营所得全部反哺小区公共服务;创新设立小区公共收益共管账户，由业委会管理、社区与居民共同监督，资金收支定期公示公开，破解公共收益监管难题，部分小区物业费收缴率由不足30%提升至95%以上。
四是深化群众参与，夯实基层治理群众根基。常态化开展广场夜话、市民议事会、吐槽大会等协商活动1800余次，重大事项居民共商共议，有效化解停车治理、加装电梯等民生矛盾。融合“信用胶州”建设，组建街坊志愿互助会，以邻里互助积分激活群众参与热情，打造熟人社区，推动“陌邻”变“友邻”，充分激发群众主人翁意识。 开放楼院治理既要立足当下环境整治，更要着眼长效运维。中云街道“两新三治”实践，坚持党建引领为核心，不搞“一刀切”改造，按照小区实际分类施策，打通党组织、业委会、物业、居民、市场多方链条，以多元筹资破解资金瓶颈，以公开监管守护群众利益，实现环境改善、物业可持续经营、群众满意度提升的多方共赢，为老城区量大面广的开放楼院、微型老旧小区治理提供可借鉴样本。
下一步，中云街道将持续迭代升级治理模式，进一步规范业委会运行，深化共管账户落地，持续壮大红色合伙人队伍，完善居民付费、市场运营、多元补充的良性循环，不断提升老旧开放楼院宜居品质，持续推动老旧开放楼院从“环境改善”向“治理有效、生活美好”跃升，绘就城市基层善治民生画卷。(梁菁 刘嘉麟)
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