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人均48平方米 2020年江苏楼市夺得全国销量冠军
2021-03-01 15:04:41 来源:人民网   作者:吉强  责任编辑:黄静

  2020年,江苏楼市夺得全国销量冠军:全年销售商品房1.54亿平方米,其中,住宅1.39亿平方米,双双增长超一成,均创出历史最高纪录。

  毫无疑问,江苏人的居住条件进一步改善了。那么,在房地产业蓬勃发展20多年后的今天,江苏人的住房够住了吗?

  从人均居住面积、户套比(户均拥有的住房套数)等“量”的指标看,江苏人的住房应该够住了。

  查《江苏统计年鉴》可知,2019年,江苏8070万常住人口中,5698万城镇人口人均住房建筑面积为47.5平方米,较上年增加0.6平方米;2372万农村人口住得更宽敞,人均住房建筑面积达到了61.7平方米,较上年增加4.7平方米。经过去年创纪录销售后,城乡居民人均居住水平继续提升。

  “日新月异”——江苏省统计局对改革开放42年来江苏人居住条件改善如此形容。1978年,江苏城镇居民人均住房建筑面积只有区区5.7平方米,42年“弹指一挥”,增加超42平方米。保守估计,去年城镇居民人均住房建筑面积应超过48平方米。按户均3口人计算,家家都住上了144平方米的改善型大房子。

  2003年,江苏最初制定的全面建成小康社会指标体系中,城镇居民住房水平达小康的标准设定为人均建筑面积30平方米,按《统计年鉴》数据,这一门槛在2007年已经跨过。2013年,江苏对该指标体系进行“提标”修订,为更好反映居住的质量,城乡居民住房水平达小康条件均改按“住房成套比例”衡量,其中,城镇居民住房成套比例要求达到90%。成套住房,指室外道路、水、电、气等配套设施和室内居住功能基本齐全的住房。

  2019年,全国城镇居民人均住房建筑面积达39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积达48.9平方米。各方面“率先发展”的江苏,城、乡居民人均住房建筑面积分别高出全国平均水平7.7、12.8平方米。

  2003年,当时的国家建设部曾确定我国小康社会住房标准为:到2020年,住房从满足生存需要,实现向舒适型的转变,基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。次年,城镇居民小康居住的标准被细化为:人均居住面积35平方米,套均面积在100-120平方米左右。

  尽管随着经济不断发展,居民对居住改善的要求不断由“量”向“质”转变,反映居民居住水平的指标也不断“与时俱进”,但仅从满足“居者有其屋”对居住面积“量”的要求看,江苏人目前人均住房建筑面积的确够住了。

  放在全球坐标观察,差不多两年前,针对当时全国城镇居民人均37平方米的居住水平,房地产业大咖潘石屹曾评价说,“这和发达国家的水平一样了。”可见,目前江苏城镇居民居住水平在全球范围比较也不算低。

  再看户套比,恒大研究院2019年发布的一份研究报告称,2018年中国城镇居民套户比增至1.09,从国际看,同期美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,中国接近1.1,表明住房供给总体平衡。江苏城镇居民套户比应该比全国数据更高。

  “量”体现够住了,为什么去年销售还那么火爆?不仅是江苏卖房破纪录,从2015年起连续6年年销售超1亿平方米,全国新建商品住宅销售面积也增长3.2%,销售面积排全国第二的广东增长7.7%,创近三年新高。

  可以解释的视角有三个:一是平均数不代表大多数,每位江苏人都可以自问是否被“平均”了;二是随着城镇化发展和都市圈建设加快,居民住房消费不断升级,旧换新、小换大、小城市换大城市、追求更高品质住房等需求不断释放;三是出于资产保值的投资购房和出于赚差价的投机炒房,推高了住房需求。

  客观说,目前居民的居住水平还有高、低之分,有的居民一时还买不起房,有的居民的居住条件还较差,特别是大城市新市民、困难群众的住房问题依旧突出。恒大研究院的研究结果表明,全国最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房,而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。

  正因为此,近几年来,江苏各级政府一直加大保障房建设投入力度,发挥公共财政对居民最基本居住需求的“兜底”作用。“十三五”时期,全省建设各类保障性住房134万套,改造城镇老旧小区5343个,改善苏北农房20余万户。今年省政府52件民生实事中的一件,就是新开工25万套城镇棚户区改造,基本建成10万套。

  2020年江苏城镇化率达72%,相比于全球高收入经济体81.3%的平均数,还有提升空间,农民变市民持续带来着新的住房需求增量。而交通、教育、医疗等条件不断完善提升,在提升城市能级的同时,对住房需求也产生着刺激作用。新需求比比皆是,如大龄未婚女性一人买房独居越来越多。

  在“房住不炒”成高压线后,投资与投机需求已被归为一类,属于不断“打补丁”的调控政策遏制的对象,只有目的在于实现住房从无到有的真正刚需,以及提升居住品质的改善型刚需,才是政策终极支持的对象。但值得重视的是,并非所有的住房需求都是健康的。

  就说目前有的年轻人购买婚房这样的真正刚需,其实也掺杂进了投资乃至投机成分,明明90平方米就够住了,却偏要买160、200平方米的“豪宅”,“够住”之外的多余面积权当投资。居住“贪大”在造成资源浪费的同时,其实也暗藏着不小的风险。

  不仅“住有所居”,而且“安居宜居”,相信江苏人的居住条件在“十四五”时期将继续改善,不过,一个健康的楼市也需要各方共同维护。(吉 强)